Что такое эскроу-счет и почему без него сегодня не купить квартиру в новостройке

Рынок жилья в России из года в год переживает серьезную трансформацию, но одна из главных перемен последних лет — переход на механизм проектного финансирования, когда появился и стал обязательным инструментом эскроу-счет.

Чтобы разобраться, что такое эскроу-счет простыми словами, как он работает и что потребуется покупателю для его открытия, рассмотрим все детали подробнее в этой статье.

Что такое эскроу-счет

Это специальный банковский счет, на котором хранятся деньги покупателя жилья до момента, пока застройщик не выполнит свои обязательства: не построит дом и не введёт его в эксплуатацию.

Простыми словами эскроу-счет — это надежное место для средств покупателя, доступ к которым застройщик получает только при соблюдении всех условий договора. Механизм призван защитить будущих жителей — тех, кто покупает квартиру в строящейся новостройке напрямую у застройщика. С 1 июля 2019 года его использование стало обязательным при долевом строительстве многоквартирных домов.

Как работают эскроу-счета

Основной принцип — безопасность сделки и прозрачность. Покупатель выбирает квартиру и заключает договор участия в долевом строительстве (ДДУ), а банк открывает покупателю счет.

Далее на него вносятся денежные средства — личными накоплениями или с помощью ипотеки, после чего банк блокирует деньги до ввода дома в эксплуатацию. После получения разрешения на ввод банк перечисляет сумму застройщику.

При этом застройщик строит дом на кредитные средства, которые предоставляет банк под контролем проекта. Поэтому механизм защищает обе стороны и снижает риски долгостроев.

Участники сделки:

• Покупатель (депонент) — вносит деньги;
• Застройщик (бенефициар) — получает деньги после выполнения условий;
• Банк (эскроу‑агент) — хранит средства и контролирует выполнение условий;
• При ипотеке — банк‑кредитор, который перечисляет кредитные средства.

Срок действия счета не может превышать 6 месяцев с момента сдачи дома, указанного в проектной декларации. По заявлению дольщиков срок может быть продлен, но не более чем на 2 года.

Как открыть эскроу-счет

Если вы планируете покупку новой квартиры с привлечением кредита, полезно знать заранее, что нужно чтобы открыть эскроу счет при ипотеке и как оформить пакет документов. Обычно он включает паспорт, договор долевого участия, заявление на открытие счета и ипотечный договор.

Все документы готовятся в офисе банка одновременно с ипотечной сделкой или при полной оплате квартиры. Открытие счета занимает 10–20 минут — фактически это часть самой покупки, а не отдельная процедура.

Если квартира приобретается в нашем ЖК «Берег Волги», менеджер продаж сопровождает клиента на каждом этапе и помогает подготовить весь комплект документов.

Эскроу-счет при ипотеке: что важно знать покупателю

Эскроу-механизм полностью интегрирован в современные ипотечные программы. Банк перечисляет сумму кредита не застройщику, а на эскроу-счет, где она хранится до завершения строительства.

Преимущества для покупателя:

• Безопасность средств — деньги доступны только после ввода дома;
• Невозможность двойной продажи квартиры;
• Прозрачность всех этапов;
• Участие в льготных и семейных ипотечных программах.

Если хотите глубже разобраться в условиях кредитования, рекомендуем прочитать нашу статью: Виды ипотек в 2025 году: условия и ставки.

Когда покупатель может вернуть деньги 

Ситуации, при которых средства раскрываются не в пользу застройщика, строго определены законом. Покупатель может вернуть деньги, если:

• Застройщик нарушил срок ввода дома;
• Проект заморожен;
• Договор долевого участия расторгнут по инициативе покупателя по законным основаниям;
• Объект не соответствует условиям договора.

Возврат осуществляется банком после получения всех необходимых документов. 

Процедура возврата:

• 1. Регистрация расторжения ДДУ в Росреестре.
• 2. Предоставление необходимых документов в банк.
• 3. Перечисление средств банком в течение 3 рабочих дней.

Если квартира куплена в ипотеку, деньги сначала направляются банку‑кредитору, который вычтет свою долю, а остаток вернет покупателю.

Средства застрахованы Агентством по страхованию вкладов до 10 млн рублей. В случае банкротства банка‑эскроу‑агента дольщик может обратиться в Агентство для получения страхового возмещения.

Плюсы и минусы эскроу-счетов

Чтобы оценить финансовую систему объективно, важно понимать ее сильные и слабые стороны.

1. Плюсы.

• Максимальная защита покупателя — деньги не уходят застройщику до завершения стройки.
• Больше надежных проектов — банки тщательно проверяют каждый объект.
• Снижение рисков долгостроя — финансирование осуществляется по строгому контролю.
• Возможность покупки по ипотеке под выгодные ставки.

2. Минусы.

• Стоимость строительства для застройщика выше, так как он работает на кредитных средствах банка.
• В отдельных проектах цены на квартиры могут быть чуть выше из-за требований проектного финансирования.

Однако для покупателя это самый безопасный способ вложить средства в строящееся жилье.

Вывод

Сегодня покупателям доступен надежный инструмент сделок с недвижимостью, а рынок новостроек стал предсказуемее и безопаснее. Понимание что такое эскроу-счет, как он открывается и используется при ипотеке, помогает покупателю не переживать за свои средства и уверенно ориентироваться в процессе покупки квартиры.

FAQ: Ответы на часто задаваемые вопросы

1. Сколько стоит открыть эскроу-счет?

Для покупателя открытие счета бесплатно — все расходы несет застройщик или банк. При этом банки не взимают комиссию за открытие и ведение эскроу-счетов при долевом строительстве, но могут взимать ее при других типах сделок.

2. Можно пополнять или использовать средства на эскроу-счете?

Нет, деньги блокируются до раскрытия счета при вводе дома в эксплуатацию или расторжении договора.

3. Начисляются ли проценты на счете?

Нет, это специальный банковский счет, с которого вы не получаете доход, деньги «замораживаются» до сдачи дома, а на время строительства ни застройщик, ни покупатель не могут ими распоряжаться.

4. Что делать, если дом задерживают?

При существенной просрочке покупатель имеет право расторгнуть договор и вернуть средства с эскроу-счета. Для этого необходимо зарегистрировать расторжение ДДУ в Росреестре и предоставить документы в банк.