Договор купли-продажи квартиры: полное руководство покупателю новостройки

Покупка недвижимости — это сочетание эмоций и строгой юридической логики. Даже когда речь идет о надежном застройщике или третьем лице, договор купли-продажи квартиры остается главным документом сделки. От его качества зависит безопасность покупателя, сроки передачи жилья, отсутствие споров в будущем.

В этом материале разберем, что такое договор купли-продажи квартиры и кому он необходим, на какие детали обращать внимание.

Что такое договор купли-продажи недвижимости?

Это гражданско-правовое соглашение, по которому одна сторона (продавец) передает права собственности на квартиру (или другую недвижимость), а другая (покупатель) — принимает ее и выплачивает оговоренную стоимость.

Если вы покупаете жилье у застройщика, применяют один из двух вариантов документа:

• Договор долевого участия (ДДУ) — на этапе строительства;
• Договор купли-продажи квартиры (ДКП) — когда дом уже введен в эксплуатацию.

Когда строительство завершено и дом сдан, переход права собственности к первому покупателю также может происходить на основании ДКП. Юридическая сила возникает с момента его подписания, но переход права собственности к покупателю происходит только после государственной регистрации в Росреестре. Второй вариант используется на финальных стадиях проекта.

Когда требуется нотариальное удостоверение ДКП

Нотариус нужен не всегда. Закон определяет несколько случаев, когда ДКП квартиры обязательно заверяется официально:

• Продается доля;
• Одна из сторон — несовершеннолетний собственник;
• Собственник признан недееспособным или ограниченно дееспособным;
• Распоряжение жильем требует согласия органов опеки;
• Продается имущество супругов без брачного договора.

В остальных случаях достаточно простой письменной формы и регистрации перехода права собственности в Росреестре.

Кто может заключить договор

Подписать документ может любой собственник недвижимости или его законный представитель, убедившись, что у продавца есть все права для совершения сделки:

• Есть свидетельства о собственности или выписки ЕГРН;
• Отсутствие запретов и арестов;
• Отсутствие иных собственников, которые не участвуют в продаже;
• Получено согласие супруга, если недвижимость нажита в браке.

Покупатели часто упускают из вида нюанс: если доля принадлежит ребенку, сделки без разрешения органов опеки невозможны.

Как составить и что содержит ДКП квартиры

Качественный образец договора купли-продажи квартиры не оставляет места неопределенностям. Рассмотрим его примерное содержание:

1. Сведения о сторонах.
ФИО, паспортные данные, адреса регистрации, корпоративные данные (если одна из сторон — юридическое лицо).

2. Предмет договора.
Полное описание недвижимости: адрес, этаж, площадь, кадастровый номер, планировочные характеристики.

3. Цена, порядок расчетов.
Фиксированная стоимость или условия рассрочки, порядок оплаты, указание на привлечение ипотеки, материнского капитала, сроки передачи денег.

4. Права и обязанности сторон.
Сроки и порядок передачи ключей, ответственность за скрытые дефекты, обязанность покупателя принять объект.

Советуем прочитать нашу статью: Что такое проектная документация: полное руководство для покупателя новостройки.

5. Гарантии продавца.
Подтверждение, что объект не под арестом, не заложен и не требуется согласие третьих лиц.

6. Порядок передачи объекта.
Подписание акта приема-передачи и регистрация перехода права собственности.

7. Основания для расторжения договора.
Четкие критерии помогают избежать возможных конфликтов.

Когда договор на покупку недвижимости могут признать недействительным

Ошибки или недобросовестные действия сторон приводят к оспариванию сделки. Документ признают недействительным в следующих ситуациях:

• Продавец не имел полномочий распоряжаться жилым помещением;
• Указаны сведения, не соответствующие реальности;
• Нарушена обязательная форма;
• Сделка заключена под давлением или с обманом;
• Права несовершеннолетних были нарушены;
• Нарушены интересы супруга, который не дал согласие.

Советуем воспользоваться пошаговой инструкцией по безопасной покупке в нашей статье: Как правильно купить квартиру.

Вывод

Договор купли-продажи недвижимости — это не формальность, а основа безопасной сделки, которая защищает интересы покупателя, фиксирует обязательства застройщика и обеспечивает юридическую чистоту будущей собственности.

Важно тщательно проверять документ, не соглашаться на устные обещания и не сокращать этапы подготовки сделки.

FAQ: Ответы на часто задаваемые вопросы

1. Можно ли использовать любой образец договора купли-продажи квартиры?

Использовать его без адаптации нельзя. У каждого объекта свои особенности, а типовые шаблоны часто не учитывают важные детали: обременения, порядок расчетов, сроки передачи.

2. Нужно платить нотариусу при покупке квартиры в новостройке у застройщика?

Как правило, нет. ДКП между покупателем и юридическим лицом обычно не требует нотариальной формы, если не продается доля или не затрагиваются права несовершеннолетних.

3. Можно изменять пункты договора?

Да, если стороны согласны. Однако крупные застройщики редко вносят изменения в типовые формы, так как их документы уже адаптированы под законодательство и требования регистрирующих органов.

4. Когда договор считается исполненным?

После подписания акта приема-передачи и регистрации права собственности на покупателя в Росреестре.