Одна семья — один кредит: что изменится в семейной программе с 1 февраля 2026 года
С начала 2026 года в сфере льготного жилищного кредитования произойдут существенные перемены. Вступит в силу Решение Минфина, направленное на повышение адресности государственной поддержки.
Для многих семей, планирующих покупку квартиры в новостройке с использованием государственной субсидии, важно понять, какие именно произойдут изменения в семейной ипотеке с 1 февраля. В этой статье проанализируем грядущие нововведения.
Условия семейной ипотеки становятся строже
Основные поправки, которые повлияют на условия семейной ипотеки, касаются ограничения количества кредитов, доступных одной семье, и требования к составу заемщиков. Эти меры, вступающие в силу с 1 февраля 2026 года, четко сигнализируют о том, что программа возвращается к своему первоначальному социальному смыслу — помочь семьям решить жилищный вопрос, а не создать инструмент для инвестиций.
1. Принцип «Одна семья – один льготный кредит»
Самое важное нововведение: отныне семья (супружеская пара), сможет оформить только 1 льготный кредит за все время действия программы.
Раньше супруги могли взять два отдельных кредита по сниженной ставке — один на жену, другой на мужа. Эта практика часто использовалась для покупки второй и даже третьей квартиры в инвестиционных целях, что создавало дополнительную нагрузку на государство.
Теперь такая возможность будет исключена. Даже если супруги оформят развод после получения первого льготного кредита, право на второй субсидированный заем они утрачивают.
Ограничение призвано гарантировать, что государственная поддержка будет предоставлена тем, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий, а не тем, кто использует программу для формирования инвестиционного портфеля.
2. Обязательное созаемство супругов
По новым правилам льготной ипотеки супруги, состоящие в официальном браке, участвуют в сделке в качестве созаемщиков по одному ипотечному договору.
Ранее допускалось оформление кредита на одного из супругов при наличии нотариального согласия либо брачного договора, что позволяло второму супругу сохранить право на получение льготной ипотеки в будущем.
Текущая редакция правил предусматривает совместное участие супругов в кредитных обязательствах, однако порядок их применения при раздельном имущественном режиме, установленном брачным договором, на законодательном уровне пока не определён. Правоприменительная практика ожидается позднее.
Исключение возможно, если один из супругов является иностранным гражданином и не имеет права участвовать в государственной программе. Привлечение других созаемщиков допускается, но не отменяет обязательного участия супругов.
Разрешение на рефинансирование комбинированной ипотеки
Внесена важная поправка, касающаяся так называемой комбинированной или комбо-ипотеки. Комбинированный кредит — это заем, который состоит из двух частей:
- 1. Льготная часть.
Сумма в пределах установленного лимита (12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга и областей; 6 млн рублей для остальных регионов) по ставке 6%.
- 2. Рыночная часть.
Сумма, превышающая лимит, выдается по текущей рыночной ставке банка.
С 1 февраля 2026 года нормативными изменениями предусмотрена возможность рефинансирования рыночной части комбинированного кредита с целью снижения ежемесячного платежа. При этом порядок реализации данного механизма на практике в настоящее время не определен и подлежит дополнительному разъяснению.
До внесения указанных изменений рефинансирование комбинированного кредита приводило к утрате льготной процентной ставки. Новая редакция правил предполагает сохранение льготной части кредита при рефинансировании рыночной составляющей, что позволяет снижать долговую нагрузку без утраты субсидии.
Как изменения повлияют на застройщиков и покупателей
Грядущие изменения в семейной ипотеке с 1 февраля окажут двойственное влияние на рынок недвижимости.
Ожидается, что для покупателей:
- Возникнет временный рост спроса до вступления новых правил в силу. Семьи, планировавшие покупку второй квартиры по льготной программе, будут стремиться оформить кредит на второго супруга до дедлайна.
- Возможен и рост отказов после 1 февраля. Поскольку банки будут строже проверять финансовое положение обоих созаемщиков, процент отказов по кредитам может увеличиться.
- В долгосрочной перспективе, исключение инвестиционных сделок должно освободить бюджетные лимиты, делая программу более доступной для тех, кто приобретает жилье для личных нужд. Это также может снизить давление на цены новостроек, вызванное инвесторами.
А для застройщиков? Для добросовестных застройщиков, которые фокусируются на создании комфортного жилья для семей, нововведения означают стабилизацию. Однако общий объем выдач льготных кредитов может временно сократиться.
В это время особенно важно разобраться в тонкостях законодательства и использовать гибкие финансовые инструменты. Например, в ЖК Берег Волги мы рекомендуем семьям внимательно изучать все аспекты ипотеки, включая возможность досрочного погашения, чтобы максимально ускорить путь к собственности, о чем подробно рассказывается в этой статье: Как досрочно погасить ипотеку.
Вывод
Семейная ипотека после 1 февраля 2026 года станет более сфокусированным, социальным инструментом. Государство четко дает понять, что льготы предназначены для улучшения жилищных условий одной семьи, а не для создания инвестиционного портфеля.
- Семьям, планирующим покупку, стоит поторопиться, чтобы успеть воспользоваться текущими, более мягкими, условиями семейной ипотеки.
- Тем, кто не успеет, необходимо тщательно готовить документы и финансовое положение, учитывая обязательное созаемство и невозможность получить второй льготный заем.
В любом случае, льготная ставка остается хорошим механизмом поддержки, и при грамотном планировании покупка новой квартиры в новостройке остается вполне доступной большинству семей.
FAQ: Ответы на частые вопросы о программе «Семейная ипотека»
1. Как быть, если я уже оформил семейную ипотеку на себя, а моя супруга планировала оформить вторую в будущем?
Если вы оформили первый кредит до 1 февраля 2026 года, и Ваш супруг (а) не был созаемщиком, то существует высокая вероятность, что право на оформление второй льготной ипотеки (даже по другой программе, например, IT-ипотеке, если он соответствует условиям) после 1 февраля он потеряет.
2. Можно привлечь в созаемщики моих родителей, если моего дохода не хватит?
Да, если они соответствуют требованиям банка. Однако это не отменяет обязательное требование, чтобы оба супруга также были созаемщиками по кредитному договору.
3. Распространяются ли новые условия на уже выданные кредиты?
Нет, изменения касаются только кредитных договоров, которые будут заключены начиная с 1 февраля 2026 года. Кредиты, выданные ранее, продолжают действовать на тех условиях семейной ипотеки, которые были указаны в договоре. Возможность рефинансирования комбинированных кредитов будет доступна и для ранее выданных займов.
4. Сможет ли супруг, исключенный из созаемщиков до 1 февраля 2026 года, оформить семейную ипотеку после этой даты?
Нет. Смысл новых правил в том, что сам факт наличия льготной ипотеки, взятой одним из супругов в браке, исключает возможность получения второго льготного кредита для второго супруга. С 1 февраля 2026 года будет действовать не ограничение «один заемщик – один кредит», а ограничение «одна семья – один кредит». Если кредит был выдан до 1 февраля, но супруги состоят в браке и уже воспользовались программой, то право на второй льготный кредит теряется.
