Стоит ли покупать квартиру в 2025 году: анализ рынка и прогноз для покупателей

В первой половине 2025 года рынок недвижимости России оказался на переломном этапе. После рекордного роста цен в 2021–2023 годах темпы замедлились, но и заметного снижения не произошло. При этом ключевая ставка Банка России остается высокой, а средняя ставка по рыночной ипотеке колеблется в диапазоне 18,5–22% годовых.

На фоне этих факторов всё больше покупателей задаются вопросом: стоит ли покупать квартиру сейчас или подождать? Неопределенность, связанная с ключевой ставкой, программами льготного кредитования и темпами инфляции, требует взвешенного подхода.

Мы подготовили анализ текущей рыночной ситуации, чтобы помочь вам решить, покупать ли квартиру в 2025 году. Разберём, как ведут себя цены, ипотечные ставки и какие сценарии наиболее разумны.

Что происходит с ценами: стоит ли ожидать снижения

Рынок недвижимости в России с 2020 года пережил несколько циклов быстрого роста, который был спровоцирован льготными ипотечными программами. К 2024–2025 годам темпы роста замедлились, но резкого падения не прогнозируется.

По данным Домклик и ЦИАН, за первое полугодие 2025 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке выросла на 6–8%, что примерно соответствует уровню инфляции. На вторичном рынке рост более умеренный, около 0,5–1% в квартал.

Почему снижение цен на новостройки маловероятно:

• Инфляция и удорожание строительства. Рост цен на строительные материалы, логистику и рабочую силу не позволяет застройщику снижать себестоимость строительства.
• Эскроу-счета и проектное финансирование. Переход на эскроу-счета повысил надежность сделок и безопасность для покупателей квартиры, но также увеличил финансовую нагрузку на застройщиков. Девелоперы работают с банками, которые предоставляют проектное финансирование, и не могут продавать жилье ниже уровня цен, согласованного с банком.
• Дефицит предложения. В ряде регионов, несмотря на активное строительство, спрос, подстегнутый программами субсидирования, все еще превышает предложение готового жилья. Например, в крупных городах вырос спрос на современные ЖК в комфорт- и бизнес-классе. 

В этих условиях можно ожидать не прямого падения цен, а скорее коррекции темпов роста. Возможен рост предложений о рассрочке, увеличение количества акций, точечных скидок и специальных программ от застройщиков для поддержания спроса. Ожидать, что цены вернутся к уровню 2020 года, не стоит.

Что будет со ставками по ипотеке

Даже при стабильных ценах ключевым барьером для большинства покупателей остается доступность ипотеки. Именно она сегодня определяет, решатся ли семьи на покупку жилья или продолжат выжидать.

Разберём, что происходит со ставками и как это отражается на рынке новостроек:

1. Рыночная ипотека.

Ставки остаются высокими. ЦБ РФ удерживает высокую ключевую ставку для борьбы с инфляцией, что делает кредиты на вторичном рынке дорогими. Высокая ставка существенно снижает покупательную способность населения.

2. Льготная ипотека.

Ставки по субсидированным программам (Семейная, IT-ипотека, Дальневосточная) остаются низкими. Именно эти программы продолжают поддерживать спрос на новостройки и определяют активность на первичном рынке.

3. Ужесточение условий.

Ожидается, что условия льготных программ будут ужесточаться: либо повысится минимальный первоначальный взнос, либо снизятся предельные суммы кредитов.

4. Прогноз на конец 2025 года.

Эксперты ожидают постепенного снижения рыночных ставок до 15–16%, но только при стабилизации экономики и инфляции ниже 7%.

Если вы подходите под условия льготной программы, ваш ежемесячный платеж по ней будет гораздо выгоднее, чем по рыночной ипотеке. Однако в будущем программы с господдержкой могут быть сокращены, и это серьезный аргумент в пользу того, покупать ли квартиру в 2025 году.

Покупать квартиру сейчас или ждать?

После анализа цен и ипотечных условий логично перейти к главному вопросу: а стоит ли покупать квартиру прямо сейчас, или лучше подождать? Ответ зависит не только от состояния рынка, но и от ваших личных целей.

1. Доступность кредитных средств.

Если у вас есть возможность использовать льготную ипотеку, то сейчас — подходящее время, так как условия этих программ могут быть скорректированы или вовсе закрыты в будущем. А высокие ставки на вторичном рынке делают покупку новостройки через субсидированные программы экономически более обоснованной.

2. Сроки и цели покупки.

Если жилищный вопрос стоит остро (нужно расширить площадь, сменить район), фактор времени важнее потенциальной коррекции цен. Потерянное время на аренде или в некомфортном жилье перекрывает небольшую экономию от возможного снижения цен.

Для инвесторов с коротким горизонтом (до 1-2 лет) риски выше из-за высокой ключевой ставки. Доходность обеспечивается в основном ростом цен на ранних стадиях строительства. При выборе квартиры, например, в ЖК «Берег Волги», важно опираться на текущие темпы строительства, которые минимизируют риски.

3. Фактор инфляции.

Деньги имеют свойство обесцениваться. Недвижимость, даже при стагнации цен, сохраняет свою стоимость надежнее, чем наличные сбережения в условиях высокой инфляции. Покупка новостройки фиксирует цену сегодня, а оплата в растянутом ипотечном графике снижает реальную стоимость долга за счет инфляции.

Потенциальным покупателям стоит внимательно изучать действующие государственные программы и рассматривать специальные предложения и акции.

Вывод

Однозначного ответа на вопрос, стоит ли покупать квартиру в 2025 году, нет — всё зависит от ваших целей, финансовых возможностей и доступных программ.

Покупать стоит, если:

• Вы подходите под условия льготной ипотеки.
• Вам нужно улучшить жилищные условия — расширить площадь, переехать ближе к работе или семье, и вы видите привлекательный вариант от надежного застройщика.

Подождать можно, если:

• Вы не готовы брать кредит по высокой рыночной ставке.
• Ваша цель — инвестиционная покупка с коротким горизонтом (до 1–2 лет), где высокая ставка может снизить доходность.
• Вы планируете использовать собственные средства, но пока не располагаете нужной суммой и не привязаны к конкретным срокам.

Рынок новостроек в 2025 году во многом определяется действием льготных программ. Именно этот драйвер помогает удерживать спрос и поддерживает стабильность цен. Поэтому, если вы подходите под условия таких программ — тянуть с решением не стоит: с ужесточением условий или сворачиванием программ покупка жилья может стать ощутимо дороже.

Блок FAQ: Ответы на частые вопросы

1. Снизится ли ипотека, если ждать еще год?

Прогнозировать снижение ключевой ставки в краткосрочной перспективе сложно. Центральный банк будет удерживать ставку высокой, пока не убедится, что инфляция стабильно замедляется. Если вы хотите покупать ли квартиру в 2025 году по низкой ставке, рассматривайте действующие государственные программы, а не снижение рыночной ставки.

2. Какие риски несет ожидание снижения цен на квартиры?

Ожидание снижения цен несет два основных риска — инфляции и ужесточения ипотечных условий. Пока вы ждете, стоимость квадратного метра, скорее всего, продолжит номинально расти, а ваши накопления обесценятся. Условия льготных программ могут стать менее выгодными (например, вырастет первоначальный взнос), что сделает покупку менее доступной.

3. Выгодно ли покупать квартиру сейчас, чтобы сдавать ее в аренду?

Арендный бизнес в условиях высокой ключевой ставки может быть менее доходным, чем банковский депозит. Однако, если вы приобретаете новостройку по льготной ипотеке, разница между низким ипотечным платежом и рыночной ставкой по аренде может обеспечить положительный денежный поток. При этом вы фиксируете актив (недвижимость) и защищаете средства от инфляции.

4. Что важнее: низкая цена квартиры или низкая ставка по кредиту?

Для большинства покупателей, использующих ипотеку, низкая ставка по кредиту важнее, чем низкая цена квартиры. Небольшая скидка на цену (3–5%) экономится один раз, тогда как низкая ставка (разница в 5–10 процентных пунктов от рыночной) снижает финансовую нагрузку ежемесячно. Именно поэтому стоит ли покупать квартиру сейчас часто зависит от вашего права на льготный кредит.