В статье разберем, что необходимо проверить после приемки квартиры, кто должен обратиться в Росреестр, какие документы потребуются, сколько стоит регистрация и что делать при задержке, приостановлении или ошибках в ЕГРН.
Почему передаточный акт еще не подтверждает право собственности
Передаточный акт подтверждает, что застройщик передал квартиру, а покупатель ее принял. В документе фиксируются дата передачи, характеристики объекта, состояние квартиры и замечания сторон. Однако для недвижимости этого недостаточно: зарегистрированное право собственности возникает после внесения записи в ЕГРН.
До регистрации покупатель может пользоваться полученной квартирой в пределах договора и передаточных документов, но полноценно распоряжаться ею как зарегистрированный собственник нельзя. Для продажи, дарения, последующей ипотеки и большинства других регистрационных действий потребуется запись о праве в ЕГРН.
Новые бумажные свидетельства о праве собственности не выдаются. Проведение регистрации подтверждается выпиской из ЕГРН.
Сначала определите основание покупки
Порядок оформления зависит не от того, что квартира находится в новостройке, а от договора, на основании которого она приобретена.
| Основание покупки | Как регистрируется право |
|---|---|
| ДДУ | После передачи квартиры и ее кадастрового учета заявление о регистрации права участника долевого строительства обязан направить застройщик. Срок по закону составляет не более 30 рабочих дней со дня подписания передаточного документа. |
| Уступка прав по ДДУ | Если уступка была зарегистрирована до передачи квартиры, новый участник после приемки оформляет право по правилам ДДУ. В заявлении и акте должны быть правильно указаны данные нового участника. |
| Договор купли-продажи готовой квартиры | Регистрируется переход права от застройщика или другого продавца к покупателю. Документы подают стороны сделки либо их представители, если иной способ не предусмотрен процедурой сделки. |
Что должно быть выполнено до регистрации по ДДУ
Для стандартной регистрации права участника долевого строительства должны быть выполнены следующие условия:
- Дом введен в эксплуатацию. Разрешение на ввод Росреестр обычно получает в порядке межведомственного взаимодействия.
- Квартира поставлена на государственный кадастровый учет и ей присвоен кадастровый номер. Недостаточно, чтобы на учете находился только многоквартирный дом.
- Квартира передана покупателю по передаточному акту, одностороннему акту либо иному предусмотренному законом документу о передаче.
- В договоре, акте и персональных данных покупателя нет расхождений, способных помешать регистрации.
Отдельно проверьте состояние расчетов по договору
Полная оплата не является универсальным самостоятельным условием государственной регистрации права по ДДУ. Однако задолженность, спор о доплате за изменение площади или неисполненные условия рассрочки могут повлиять на передачу квартиры и подготовку документов.
Пошаговый порядок регистрации права по ДДУ
-
Получите документы после приемки
У покупателя должен остаться подписанный экземпляр передаточного акта и приложений к нему. Проверьте номер квартиры, адрес, площадь, данные сторон и дату подписания. Если фамилия, паспорт или другие сведения изменились после регистрации ДДУ, передайте застройщику актуальные данные и подтверждающие документы.
-
Проверьте кадастровый учет квартиры
Уточните у застройщика кадастровый номер квартиры и проверьте сведения об объекте. Если номера еще нет, спросите, когда были направлены документы на учет и имеется ли приостановление. В обычной ситуации покупатель не должен самостоятельно заказывать технический план: к моменту подачи заявления застройщиком квартира уже должна стоять на кадастровом учете.
-
Уточните порядок уплаты госпошлины
Подача заявления застройщиком не освобождает покупателя от уплаты госпошлины. Уточните у застройщика, как получить реквизиты или УИН для конкретного заявления и в какой срок нужно произвести оплату. Порядок передачи платежной информации может различаться.
-
Дождитесь электронной подачи заявления
После передачи объекта и его кадастрового учета застройщик обязан направить заявление о регистрации права участника долевого строительства в электронной форме. Закон устанавливает срок не позднее 30 рабочих дней со дня подписания передаточного документа. Доверенность от покупателя для такой подачи не требуется.
Попросите у застройщика подтверждение отправки, номер заявления или иной идентификатор, по которому можно проверить статус. Если Росреестр приостановит регистрацию, необходимо получить уведомление и понять, кто должен устранить указанную в нем причину.
-
Получите и проверьте выписку из ЕГРН
После регистрации застройщик должен передать собственнику выписку из ЕГРН. Не ограничивайтесь проверкой фамилии. В выписке необходимо сверить:
- ФИО и другие идентифицирующие сведения собственника;
- вид собственности и размер доли;
- кадастровый номер, адрес, площадь и назначение помещения;
- наличие ипотеки, арестов и иных ограничений или обременений.
Если обнаружена ошибка, уточните ее характер. Техническая ошибка в сведениях ЕГРН и ошибка в исходном договоре или акте исправляются по разным процедурам.
Что делать, если застройщик не подал заявление
Сначала убедитесь, что квартира поставлена на кадастровый учет и 30 рабочих дней действительно истекли. Затем направьте застройщику письменное требование сообщить статус регистрации и предоставить подтверждение подачи документов.
Если застройщик бездействует, участник долевого строительства вправе рассмотреть самостоятельную подачу заявления через МФЦ или доступный электронный сервис. До обращения следует проверить комплект документов, оплату госпошлины и отсутствие расхождений в данных. При споре, утрате документов или банкротстве застройщика может потребоваться юридическая помощь.
Как оформить готовую квартиру по договору купли-продажи
Когда право собственности на квартиру уже зарегистрировано за застройщиком и объект продается по договору купли-продажи, применяется не порядок первоначальной регистрации права дольщика, а регистрация перехода права от продавца к покупателю.
Проверьте, что продавец зарегистрирован в ЕГРН как правообладатель квартиры и вправе ею распоряжаться.
Подпишите договор купли-продажи и передаточный акт, если передача не оформлена в самом договоре.
Согласуйте способ подачи документов. Заявления подают стороны сделки, их представители, нотариус или банк в зависимости от формы сделки и выбранной процедуры.
Оплатите государственную пошлину и дождитесь регистрации перехода права.
Получите выписку из ЕГРН и проверьте сведения о собственнике, квартире и обременениях.
Сам договор купли-продажи и передача ключей не делают покупателя зарегистрированным собственником. Право возникает после внесения записи в ЕГРН.
Какие документы могут потребоваться
Точный комплект зависит от основания покупки и состава собственников. Для стандартной регистрации права по ДДУ покупателю следует иметь:
- паспорт;
- зарегистрированный ДДУ либо зарегистрированный договор уступки;
- передаточный акт или другой документ о передаче квартиры;
- заявление, если документы подаются покупателем самостоятельно.
Квитанция об оплате госпошлины
Государственная пошлина должна быть уплачена в установленном размере. Представлять квитанцию не обязательно, если сведения о платеже поступили в ГИС ГМП, но платежный документ рекомендуется сохранить.
Дополнительные документы нужны при отдельных обстоятельствах: доверенность представителя, документы об изменении фамилии или паспорта, соглашение об определении долей, брачный договор, документы законных представителей ребенка, судебный акт, а также документы, предусмотренные ипотечной или нотариальной процедурой.
Госпошлина за регистрацию права
Для физического лица действует следующий порядок:
Размер госпошлины для физического лица
4 000 ₽
кадастровая стоимость не определена или не превышает 20 млн ₽
0,02%
кадастровой стоимости, если она выше 20 млн ₽, но не более 500 000 ₽
6 000 ₽
при одновременном кадастровом учете и регистрации права
- 4 000 рублей, если кадастровая стоимость объекта не определена либо не превышает 20 млн рублей.
- Если кадастровая стоимость превышает 20 млн рублей, пошлина составляет 0,02% кадастровой стоимости, но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 000 рублей.
- При регистрации доли расчет ведется с учетом части кадастровой стоимости, соответствующей размеру доли.
- 6 000 рублей взимается с физического лица при одновременном кадастровом учете и регистрации права. Для обычного оформления квартиры после ДДУ такая совмещенная процедура, как правило, не требуется, поскольку объект уже должен стоять на учете.
Если за одним регистрационным действием одновременно обращаются несколько плательщиков без льгот, государственная пошлина по общему правилу распределяется между ними в равных долях. При наличии льгот или отдельных начислений сумма для каждого заявителя может отличаться, поэтому перед оплатой необходимо проверить сформированные реквизиты и УИН.
Сколько занимает регистрация
Общие сроки по Федеральному закону № 218-ФЗ составляют:
7 дней
рабочих, при поступлении заявления непосредственно в орган регистрации прав
9 дней
рабочих, при подаче документов через МФЦ
10 дней
рабочих, при одновременном кадастровом учете и регистрации права
12 дней
рабочих, для совмещенной процедуры при подаче через МФЦ
Срок отсчитывается с момента приема заявления соответствующим органом или МФЦ, а не со дня выдачи ключей. Приостановление регистрации увеличивает фактическое время оформления. Для нотариальных и некоторых других процедур законом установлены отдельные сроки.
Ипотека, супруги, дети и материнский капитал
Ипотечная квартира
Право собственности регистрируется за покупателем, а банк указывается в ЕГРН как залогодержатель. Наличие ипотеки не делает банк собственником квартиры. После регистрации проверьте, что обременение и сведения о кредиторе отражены корректно, а затем выполните требования банка по передаче выписки, страхованию и другим документам.
Квартира, приобретенная в браке
Имущество, приобретенное супругами во время брака за счет общих доходов, по общему правилу относится к их совместной собственности независимо от того, на имя кого оформлена квартира. Регистрация права только на одного супруга сама по себе не отменяет законный режим общего имущества.
Если супруги хотят установить долевую или раздельную собственность, может потребоваться соглашение или брачный договор. Форму документа и необходимость нотариального удостоверения лучше определить до подачи заявления.
Использование материнского капитала
Жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, должно быть оформлено в общую собственность владельца сертификата, его супруга или супруги и детей с определением долей по соглашению. Конкретный момент выделения долей зависит от способа покупки, ипотеки и документов, оформленных при направлении средств.
С 7 июля 2025 года для оформления долей членам семьи в ипотечном жилье, купленном с использованием материнского капитала, согласие банка-залогодержателя не требуется. При этом ипотечное обременение сохраняется до погашения записи об ипотеке.
Размеры долей определяются соглашением. Перед оформлением проверьте условия СФР, банка и регистрационные документы, поскольку автоматического распределения долей застройщиком не происходит.
Почему Росреестр может приостановить регистрацию
Регистрацию могут приостановить из-за расхождений между договором, передаточным актом и ЕГРН, ошибок в данных заявителя, отсутствия необходимого документа, проблем с кадастровым учетом или полномочиями представителя. Если сведения об уплате госпошлины не поступили в ГИС ГМП в течение пяти рабочих дней и платежный документ не представлен, заявление возвращается без рассмотрения.
Уведомление Росреестра должно содержать причины приостановления и срок для их устранения. Действуйте по следующему порядку:
Получите полный текст уведомления, а не только сообщение о смене статуса.
Определите, кто должен исправить причину: покупатель, застройщик, банк, нотариус или орган, выдавший документ.
Передайте исправленные документы или дополнительные сведения в установленный срок.
Если требование регистратора необоснованно, рассмотрите досудебное или судебное обжалование.
Приостановление и отказ не являются одним и тем же.
Приостановление
Позволяет устранить препятствие и продолжить регистрацию.
Отказ
Завершает процедуру отрицательным решением и требует новой подачи либо обжалования.
Сложные ситуации
Квартира отсутствует в ЕГРН
Запросите у застройщика кадастровый номер, дату направления документов и сведения о возможном приостановлении учета. Если проблема не решается, можно обратиться за разъяснением в Росреестр и оценить необходимость претензии к застройщику. Самостоятельный заказ технического плана без выяснения причины не всегда устранит проблему.
Застройщик находится в банкротстве
После возбуждения дела о банкротстве требования, связанные с передачей квартиры, признанием права и регистрацией объекта, могут рассматриваться по специальным правилам в рамках дела о банкротстве застройщика. Порядок зависит от того, введен ли дом в эксплуатацию, поставлена ли квартира на учет и подписан ли передаточный акт. В такой ситуации требуется индивидуальная проверка документов.
Право приходится признавать через суд
Судебный порядок может потребоваться, если застройщик ликвидирован, отсутствуют необходимые документы, возник спор о передаче объекта либо Росреестр отказал в регистрации и устранить препятствие обычным способом невозможно. До подачи иска необходимо определить надлежащий способ защиты и подсудность, особенно при банкротстве застройщика.
Что сделать после регистрации
Сохраните выписку из ЕГРН, договор, передаточный акт, платежные документы и переписку с застройщиком.
Проверьте данные собственников, доли, площадь, кадастровый номер и обременения.
Передайте выписку банку и страховой компании, если этого требуют условия ипотеки.
Уточните порядок открытия лицевых счетов и взаимодействия с управляющей организацией.
Подготовьте документы для имущественного налогового вычета, если имеете на него право.
Когда можно получить налоговый вычет
При покупке прав на квартиру в строящемся доме право на имущественный вычет возникает с даты передачи объекта по акту. Обратиться за получением вычета можно после государственной регистрации права собственности. Платежные документы подтверждают сумму фактически понесенных расходов. Часть стоимости, оплаченная материнским капиталом или иными бюджетными средствами, в расходы для вычета не включается.
Если вы только выбираете квартиру
Если квартира еще не выбрана, заранее оценивайте не только планировку, стоимость и способ оплаты, но и порядок взаимодействия с застройщиком после ввода дома: приемку объекта, подачу документов в Росреестр и передачу выписки из ЕГРН.
В каталоге новостроек можно посмотреть доступные квартиры, изучить инфраструктуру проекта и актуальные условия покупки жилья на первой и второй береговой линии Волги в Ворошиловском районе Волгограда.
Перед бронированием уточните у специалиста отдела продаж, кто будет подавать заявление на регистрацию права, как покупателю передадут реквизиты для уплаты госпошлины и каким способом он получит выписку из ЕГРН.
Подберите квартиру и уточните условия покупки
